El Arrendamiento de local de negocio en tiempos del Coronavirus

150 150 Juan Bilbao

La actual pandemia en la que estamos inmersos por razón del Coronavirus, está causando un gran impacto en los arrendamientos de local de negocio. Esto se debe en gran medida a que a los arrendatarios les está resultado legalmente imposible desempeñar su actividad, y en muchos casos continuarán en la misma situación hasta la finalización del estado de alarma.

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Esta paralización de la actividad en los locales arrendados, trae como consecuencia directa la dificultad e incluso en los casos mas graves, la imposibilidad del arrendatario de asumir el pago de la renta convenida. Es en ese momento cuando se inicia un eterno debate sobre quien debe ser el encargado de soportar esta situación, si el arrendatario con grandes dificultades económicas o el arrendador, que obviamente no tiene ninguna responsabilidad sobre la situación excepcional en la que nos encontramos.

Así las cosas, en el presente artículo, intentaré aportar de un modo breve, posibles ideas o soluciones para aminorar los perjuicios y los efectos que se están produciendo fruto de la paralización de la actividad en los locales de negocio y por otro lado, hacer un pequeño resumen de las medidas adoptadas por el gobierno en materia de moratoria de arrendamientos de pymes y autónomos a raíz del COVID-19.

En primer lugar, debe destacarse que en la Ley de Arrendamientos Urbanos no hay ninguna disposición que aporte una solución clara para este asunto. Simplemente rige la regla de «pacta sunt servanda» así que de conformidad con tal principio, no queda otra que cumplir con lo que se ha pactado siempre que resulte posible.

Una vez aclarado lo anterior a continuación voy a enumerar una serie de ideas que pueden ser útiles y ayudar en esta situación:

1. Negociación entre las partes.

Tal y como he mencionado antes, en los arrendamientos rige el principio de «pacta sunt servanda», pero nada impide la negociación entre las partes, que si así lo acuerdan podrán establecer una disminución o rebaja en la renta, de modo que no sea únicamente el arrendatario o el arrendador el que tenga que soportar o salir perjudicado por la situación.

No olvidemos que las dificultades económicas pueden ser sufridas por ambas partes, así que por ello considero esencial la negociación para alcanzar un acuerdo que beneficie a ambos. De esta manera evitamos que se una de las partes la que tenga que soportar todo el perjuicio.

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2. La cláusula «rebus sic stantibus».

En nuestro derecho esta cláusula, constituye un mecanismo que sirve para restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes. Y es de aplicación en aquellas situaciones en las que por circunstancias totalmente ajenas a la actuación de las partes a una de ellas le resulta del todo imposible o excesivamente costoso el cumplimiento de la obligación.

En lo relativo a esta cláusula, jurisprudencia y doctrina han venido diciendo que la cláusula únicamente se aplica a los contratos de larga duración, de tracto sucesivo y de ejecución diferida, en aquellos casos en los que se produzca una alteración extraordinaria, fuera de todo cálculo, que efectivamente afecte a las pretensiones de las partes contratantes y que verdaderamente dificulten el cumplimiento del contrato.

En concreto, para poder si quiera plantear la aplicación de la cláusula, deben darse los siguientes requisitos:

  • Una alteración insólita de las circunstancias durante el cumplimiento del contrato que sean totalmente distintas ea las concurrentes al tiempo de la celebración del mismo.
  • Se debe tratar de acontecimientos totalmente imprevisibles.
  • Se ha de producir una clara desproporción, entre las prestaciones de las partes contratantes, que supongan un gran desequilibrio entre las prestaciones de las partes.

Renato Girón Loya on Twitter: "La expresión REBUS SIC STANTIBUS ...

Una situación como la actual pandemia, considero que podría encajar perfectamente dentro de la aplicabilidad de dicho principio, e indudablemente podría servir como instrumento para establecer un nuevo equilibrio en las prestaciones de las partes contratantes.

3. Medidas adoptadas en materia de moratoria de arrendamientos de pymes y autónomos a raíz del COVID-19.

A este respecto debemos hacer la siguiente distinción:

Los arrendamientos de uso distinto de vivienda con grandes tenedores:

Para estos casos se establece que los arrendatarios persona física o jurídica podrán solicitar de los arrendadores persona jurídica, entidad pública o gran tenedor, una moratoria en el plazo de 1 año desde el 23 de abril, que tendrá que ser aceptada por el arrendador, salvo que las partes hubieran acordado otra cosa.

La moratoria en el pago de la renta es automática y dura todo el tiempo que se prolongue el estado de alarma y sus sucesivas prórrogas así como las mensualidades siguientes, que se prorrogarán de una en una, si el plazo resulta insuficiente en relación al impacto causado por el COVID -19. En cualquier caso no podrán superarse en ningún caso los 4 meses.

La renta además de quedar aplazada no devengará interés alguno.

Los arrendamientos de uso distinto de vivienda con otros arrendadores:

En estos casos la situación es muy similar con algunas particularidades. Los arrendatarios persona física o jurídica podrán solicitar de los arrendadores personas físicas en el plazo de 1 mes desde el 23 de Abril, una moratoria, es decir, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta siempre y cuando no se hubiera pactado algo una rebaja o aplazamiento por las partes de forma voluntaria.

En lo que respecta a la fianza, podrá ser utilizada para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta arrendaticia. Si finalmente dicha fianza es totalmente o parcialmente dispuesta por el arrendatario, este deberá reponer el importe dispuesto de la misma en el plazo de 1 año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si resulta ser inferior a 1 año.

Juan Bilbao

Graduado en Derecho con Especialidad Económica por la Universidad de Deusto (2016). Máster de Acceso a la Abogacía en la Escuela de Práctica Jurídica "Pedro Ibarretxe" de Bilbao (2017).

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