El Vencimiento Anticipado en las Ejecuciones Hipotecarias

150 150 Juan Bilbao

No han sido pocas las ocasiones en las que los Tribunales han analizado en el ámbito de las Ejecuciones Hipotecarias la cláusula de vencimiento anticipado.

Recientemente, en concreto con fecha 11 de Septiembre de 2019 el Tribunal Supremo se ha pronunciado con respecto a esta cuestión y ha establecido unas directrices para los casos en los que nos encontramos con una cláusula de vencimiento anticipado nula, en el seno de una Ejecución Hipotecaria.

En este artículo, vamos a tratar de resumir y explicar de manera clara cuales son esas directrices y las consecuencias de la mismas en el procedimiento ejecutivo.

Pues bien, con el objetivo de iniciar el análisis de la cuestión planteada en el presente artículo, se ha de traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019,en la que se resuelve el recurso de casación que dio origen a la cuestión prejudicial sobre el vencimiento anticipado. Dicha Sentencia aplica la doctrina establecida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la Sentencia de 26 de marzo de 2019 y en los Autos del 3 de julio de 2019, dictados por este mismo Tribunal.

1. Sentencia nº 463/2019 de 11 de septiembre.

En esta sentencia, se realiza un análisis de la última jurisprudencia relativa al vencimiento anticipado, estableciéndose una serie de directrices para aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria que se encuentren en curso, y en los que aun no se haya realizado la entrega del la posesión del bien hipotecado al adquirente.

Dichas directrices son las que cito a continuación, con su correspondiente explicación:

        1. «Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.»

Por tanto, queda claro en palabras del Tribunal Supremo, que en aquellos procedimientos iniciados antes del 15 de Mayo de 2013, fecha en la que entro en vigor la Ley 1/2013, en los que se haya dado por vencido el préstamo por una cláusula de vencimiento anticipado reputada nula, deberán ser sobreseídos y no podrán continuar.

        2. «Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo   por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberán ser igualmente sobreseídos.»

        «Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.»

2. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Vemos que, el Tribunal Supremo, nos remite a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, a la hora de ponderar los requisitos de gravedad y proporcionalidad del incumplimiento del deudor para que el procedimiento pueda continuar con su tramitación, siempre que sean procesos iniciados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013.

En concreto, es el artículo 24 (ley 5/2019) el que establece los criterios para ponderar la gravedad del incumplimiento así como su proporcionalidad. Literalmente establece lo siguiente:

       «1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

       a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

       b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

       i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

      ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

      c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

      2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.»

Por tanto, a partir de ahora, en todos aquellos procedimientos iniciados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 se tendrán que analizar una serie de cuestiones :

  • El carácter del incumplimiento de la obligación por parte del deudor.
  • La gravedad del incumplimiento del deudor teniendo en consideración tanto la duración del contrato de préstamo como el total capital prestado (todo ello atendiendo a lo establecido por el artículo 24 anteriormente citado)

Y solo aquellos casos que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo, podrán continuar con su tramitación.

Muchos seguro que pensáis…» vale eso esta muy bien, pero ¿Si el procedimiento en curso no reúne las características y los requisitos que posibilitan la continuación de la Ejecución Hipotecaria, pierdo la posibilidad de ejecutar el préstamo?»

La respuesta es NO, ya que, tal y como el Tribunal Supremo indica en la sentencia de 11 de Septiembre de 2019, el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

 

Juan Bilbao

Graduado en Derecho con Especialidad Económica por la Universidad de Deusto (2016). Máster de Acceso a la Abogacía en la Escuela de Práctica Jurídica "Pedro Ibarretxe" de Bilbao (2017).

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