La Servidumbre de Andamiaje en las Comunidades de Propietarios Colindantes

150 150 Juan Bilbao

No son pocas, aquellas comunidades de Propietarios cuyo patio da a la fachada de otra comunidad colindante distinta. Este hecho que a priori puede parecer que carece de trascendencia, en realidad, a menudo resulta ser un verdadero calvario para las comunidades de propietarios.

Seguramente os estaréis preguntando… ¿ Y eso a que se debe? Pues bien, la pesadilla comienza cuando para poder realizar una obra en una fachada de la comunidad, necesitas invadir el patio de la comunidad colindante que da a la fachada que se quiere reparar.

1.- Situación de Bloqueo.

Esta situación puede alcanzarse por múltiples razones, pero una de las más comunes se produce cuando hay problemas de humedades en la fachada que da al patio de la otra comunidad.

Lo que suele ocurrir básicamente es que cuando la comunidad de propietarios que necesita realizar la obra se dirige a la comunidad colindante solicitándole permiso para la colocación del instrumental necesario para la ejecución de la obra, esta se niega, alegando que podrían causarse daños en su patio, o simplemente por que no desean lidiar con la colocación del andamio durante el periodo de tiempo en el que transcurran las obras.

Pero tranquilos, esto no es el fin, esta situación puede solucionarse de una manera relativamente sencilla, conociendo unas nociones básicas de Derecho que a continuación voy a explicar.

2.- La Servidumbre de Andamiaje

La servidumbre de Andamiaje se encuentra recogida en nuestro Código Civil en su artículo 569 y es la solución a este recurrente problema que suele producirse en las Comunidades de Propietarios. Literalmente esta definida de la siguiente manera:

«Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.»

La literalidad del artículo es clara, se hace alusión a una necesidad indispensable para poder realizar la reparación, cuestión que de cara a una negativa por parte de la otra comunidad, debe acreditarse de la mejor manera posible.

3.- El dictamen Pericial

Poder disponer de un dictamen pericial para este tipo de asuntos, suele ser fundamental. Sobre todo, cuando tras intentar obtener el permiso para colocar el andamiaje, la comunidad de propietarios colindante persiste en su negativa a dar permiso.

Mi recomendación para esta situación, es acudir a donde un arquitecto de confianza que esté especializado en la realización de este tipo de informes periciales, que pueda acreditar que para la realización de la obra es indispensable la colocación de un andamio en el patio de la comunidad colindante.

3.- Seguro o Aval

Además de contar con el informe pericial del experto acerca de la necesidad de la colación del andamio para la realización de la obra, el Código Civil hace alusión a que el dueño del predio en el que fuera realizada la misma, tiene derecho a ser resarcido en aquellos daños que le fueran causados por la realización de la obra.
Ante esta situación, mi recomendación, es la constitución de un seguro o aval para que en caso de que durante la realización de la obra se produjera algún tipo de perjuicio, este estuviera asegurado. De esta manera, nos aseguramos de estar dando cumplimiento a todo lo exigido por la Ley en este tipo de casos.
Si a pesar de haber aportado tanto el informe pericial como el aval para la realización de la obra, la comunidad persistiera en su negativa a permitir la realización de la misma, no quedará más opción que acudir a la vía Judicial.

4.- Vía Judicial.

Una vez aclarado y acreditado que se han puesto los medios necesarios para poder solventar el asunto, sin haber obtenido permiso de la comunidad, no quedará mas opción que acudir a la vía judicial.

Para ello lo primero que habrá que hacer es remitir a la comunidad un burofax dándole un plazo para conceder el permiso para la realización de la obra.

En caso de que transcurrido dicho plazo persistieran en su negativa, se interpondrá demanda judicial, que muy probablemente será estimatoria, si se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el Código Civil para este tipo de Servidumbres.

Juan Bilbao

Graduado en Derecho con Especialidad Económica por la Universidad de Deusto (2016). Máster de Acceso a la Abogacía en la Escuela de Práctica Jurídica "Pedro Ibarretxe" de Bilbao (2017).

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