Principales novedades en los alquileres de vivienda.

753 540 Ricardo Gómez

Con las nuevas medidas adoptadas por el Gobierno, estamos de reforma.

El día 19 de Diciembre de 2018, entró en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que Reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que rige en materia de alquileres de viviendas. Por lo tanto, es importante que los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, contengan los últimos cambios. En el presente artículo, presentamos de forma esquemática las novedades más significativas al respecto.

1. Se amplían los plazos mínimos del Contrato.

Para el caso de que el Arrendador sea persona física, el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, se amplia de tres (3) a cinco (5) años, salvo que el Arrendatario manifieste con 30 días de antelación a la terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo. Por lo tanto, los contratos ahora pueden ser obligatorios para el Arrendador hasta cinco años, a diferencia de antes que era tres años.

También se amplia el plazo de prórroga tácita, esto es cuando ni Arrendador ni Arrendatario manifiestan su voluntad de renovarlo, de uno (1) a tres (3) años obligatorios. Esto es, cuando ya han transcurrido los cinco años anteriormente comentados.

Para el caso de que el Arrendador sea persona jurídica (sociedades), el plazo de prórroga obligatoria pasa a ser de siete (7) años, con prórroga tácita de tres (3) años.

2. Fianza

Se mantiene la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una (1) mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos (2) en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

No obstante, se establece una limitación a las garantías adicionales exigibles por el Arrendador de dos mensualidades de renta; Es decir, en total, el futuro inquilino podría tener que desembolsar hasta tres mensualidades para poder acceder a un alquiler.

Dicha limitación de garantí adicional no opera para los contratos de larga duración, esto es, cuando exceden de cinco (5) o siete (7) años de duración, según se trate el Arrendador de persona física o jurídica.

3. Actualización de la renta.

La revisión solo se podrá realizar de manera anual, “en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas en los contratos”.

En los contratos de renta reducida —aquella que se encuentra por debajo de lo establecido para el conjunto del Estado—, la actualización de la renta no podrá ser superior al IPC.

Por otra parte, si hay acuerdo entre propietario e inquilino, se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato, pero con posibilidad de aumento de la renta.

4.Gastos de gestión y formalización del contrato.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del Arrendador (en los supuestos en los que el Arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del Arrendatario.

5. Los vecinos pueden prohibir el alquiler turístico.

Queda fuera de la LAU el auge del alquiler turístico en las grandes ciudades, impulsado por plataformas como Airbnb o HomeAway, por ejemplo, y remite a los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas la regulación de estos arrendamientos destinados a la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.

Asimismo, modifica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán prohibir ese uso turístico. Hasta ahora se necesitaba unanimidad.

6. Reforma del procedimiento de desahucio.

Para dar mayor protección a los hogares vulnerables y seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda en alquiler, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Una vez que el Juez ordene el desahucio del inquilino, éste podrá acudir a los servicios sociales, quienes pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.

El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es persona física y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de persona jurídica.

Ricardo Gómez

Licenciado en Derecho por la Universidad de Deusto (2.007). Dentro de sus especialidades se encuentran el Derecho Civil, Mercantil y Bancario.

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