Desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se han podido observar en España, una serie de novedades y modificaciones legales en esta materia.
Sorprendentemente, dicha norma, no contempla una limitación a los precios del alquiler, cuestión que indudablemente incide en que cada vez de manera más frecuente se produzcan impagos de renta por parte de los inquilinos de las viviendas.
En el presente artículo, incidiremos de manera esquemática en dos cuestiones:
- Informar de algunas de las novedades introducidas por el Real Decreto Ley.
- Explicar brevemente que procedimiento se ha de seguir en caso de sufrir impagos de renta en el alquiler.
Novedades introducidas por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Mediante este Real Decreto son distintas las novedades que se han abordado en torno al alquiler de viviendas, entre las cuales destacan las siguientes:
1. Duración
A este respecto, mencionar que la prórroga obligatoria de este tipo de contratos a cambiado de 3 a 5 años para aquellos casos en los que el arrendador es persona física. En el caso de personas jurídicas la prórroga obligatoria dura hasta 7 años.
En cuanto a la prórroga tácita, se establece si nada manifiestan las partes, una prórroga contractual por plazos anuales hasta los 3 años.
2. Plazo de preaviso
En lo que respecta al plazo para comunicar la intención de no renovar el contrato, este será de 4 meses para el arrendador y de 2 meses para el arrendatario, desde la fecha del vencimiento del contrato o de sus prórrogas, que como bien he aludido con anterioridad son de 5 años para las personas físicas y 7 años para las personas jurídicas.
Con respecto a las prórrogas tácitas, el plazo de preaviso para comunicar la intención de no renovar el contrato, deberá realizarse como mínimo, con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades (máximo 3 años).
3. Validez de los contratos frente a terceros
Con anterioridad a este nuevo Real Decreto, si el contrato no había sido inscrito en el registro, carecía de eficacia frente a terceros.
A partir de la entrada en vigor de esta norma, los contratos de 5 y 7 años de vigencia, deberán ser respetados por el nuevo adquirente de la vivienda, a pesar de que el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Como bien he adelantado con anterioridad, en este Real Decreto Ley, no se establece una limitación a los precios de alquiler, cuestión que considero necesaria, si atendemos a que el precio medio de alquiler de vivienda en España asciende aproximadamente a unos 1.218.-€ mensuales.
Estos elevados precios han traído consigo que los contratos de arrendamiento, se conviertan en un verdadero calvario para quienes alquilan una vivienda cuando el arrendatario incumple con lo convenido contractualmente y no paga mensualmente la renta convenida al arrendador.
Así las cosas, ante el incumplimiento del arrendatario con su obligación, a menudo surgen dudas sobre qué puede hacer el arrendador ante esta situación, que indudablemente le causa un perjuicio considerable al no percibir la renta acordada y al tener que asumir gastos como el de consumo de luz y agua de los inquilinos de la vivienda.
¿Qué no puede y qué puede hacer el arrendador ante esta situación?
Es importante poner en vuestro conocimiento, que por el hecho de que el arrendatario no pague la renta, el arrendador no queda facultado a entrar a la fuerza en el inmueble alquilado. Es más, si lo hace puede quedar expuesto a ser denunciado por el arrendatario moroso, por delitos como allanamiento de morada, entre otros..
Pero entonces ¿Qué se puede hacer ante esta situación?
El artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento por «falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».
Facultado por el anteriormente aludido artículo, y amparado por lo dispuesto en los artículos 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio por impago de rentas.
El procedimiento de Desahucio por Impago de Rentas.
a) Actos previos a la vía Judicial.
En primera instancia, es aconsejable contactar con el inquilino desde que se produce el primer impago de renta, a fin de tratar de resolver la cuestión de una manera amistosa.
En caso de que el arrendatario persista, y continúe sin abonar la renta que por contrato le corresponde, lo más apropiado para estos casos, es la elaboración de un burofax dirigido al mismo requiriéndole de pago.
b) Vía Judicial.
Transcurrido 1 mes desde la entrega del burofax, sin que el arrendatario haya pagado lo que adeuda en concepto de renta, el arrendador podrá interponer demanda judicial, cuyo conocimiento corresponderá al Juzgado donde radique la finca arrendada.
Tras la presentación de la demanda, el inquilino dispondrá de un plazo de 10 días para oponerse a la misma.
Una vez transcurrido dicho plazo, se dicta Decreto en el que si el inquilino finalmente se opone, el Juez señalará día y hora para la celebración de un Juicio. En caso de que transcurra dicho plazo sin que el arrendatario formule oposición se señalara directamente fecha para el lanzamiento y el desalojo de la vivienda.
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