Los contratos de arrendamiento de industria en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”

150 150 Patxo Orbegozo

Como ya es sabido por todos, la crisis provocada por la Covid-19 está teniendo consecuencias muy directas sobre la economía a nivel nacional, pero sobre todo ha afectado gravemente a los pequeños comercios, quienes en una gran parte se han tenido que ver abocados al cierre de sus locales al no disponer de ingresos y no poder seguir pagando la renta de forma periódica.

                  Cerrado por cese de negocio

Así las cosas, vemos como ya son varios los Juzgados de Primera Instancia que se han tenido que pronunciar sobre la materia ante litigios entre arrendador y arrendatario, el arrendatario por su parte es quien alega ese cambio de las circunstancias ante un hecho sobrevenido buscando establecer un equilibrio entre las partes.

En un post anterior, https://jurisprudentes.es/nuevo-pronunciamiento-del-tribunal-supremo-aclarando-el-concepto-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus/#more-2254, analizábamos la Sentencia del Tribunal Supremo nº156/2020 de 6 de marzo 2020 que entraba a analizar la cláusula “rebus sic stantibus”, afirmando que la misma tiene plena aplicación respecto de un contrato de larga duración, pero no en los contratos de corta duración, y ya entonces se podía intuir como la misma podía servir de base para esta situación que estábamos viviendo.

Durante el año pasado y lo que llevamos de este, sumergidos de lleno en un pandemia mundial con las consecuencias económicas aún por determinar, hemos tenido que ver como diferentes locales o comercios pequeños echaban el cierre a su persiana anunciando que ponían fin a su negocio por no poder hacer frente a la situación y carecer de ingresos.

Pero hay que tener en cuenta, que aunque no se alcance un acuerdo amistoso con el arrendador para el aplazamiento del pago de la renta o para reducir el pago de la misma, los Tribunales pueden apreciar que concurren las circunstancias o los requisitos necesarios para aplicar la cláusula “rebus sic stantibus” y que la renta se pueda reducir por un plazo de tiempo determinado o que se aplace el pago de la misma, en la búsqueda de restablecer un equilibrio entre las dos partes.

Pronunciamientos favorables de diferentes Tribunales en aplicación de esta cláusula.

Primeras resoluciones en aplicación de la    cláusula después del Covid-19.

En julio de 2020, el Juzgado de Primera Instancia nº14 de Palma de Mallorca en su Auto nº248/2020, resolvió adoptar como medida el aplazamiento del pago de la renta durante el plazo de un año a contar desde la presentación de la demanda, como consecuencia de la solicitud cautelar efectuada por el arrendatario del local de negocio, en este supuesto el negocio que arrendaba el local se trataba de un hotel que veía como no podía explotar su actividad.

En el mes de enero de 2021 se dictó la sentencia nº1/2021 de 8 de enero del Juzgado de Primera Instancia nº20 de Barcelona donde se condenaba al arrendador a tener que minorar la renta y los gastos que debían correr a cargo del arrendatario en un 50% con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.

En un procedimiento distinto a los ya expuestos, pero con pleno encaje de esta cláusula, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº7 de Palencia, dictó el Auto nº26/2021 de 9 de febrero de 2021, donde se había interpuesto demanda de desahucio por impago de renta y reclamación de cantidad, en el Auto dictado por el Juzgado se desestimaba la demanda interpuesta por el arrendador, y se decretaba la suspensión cautelar de la obligación de abonar las rentas y la parte proporcional del IBI hasta que las medidas de restricción para combatir la Covid-19 le permitiesen poder volver a abrir de nuevo el negocio. Y, a partir de entonces, la reducción del 40% de la renta, así como la prohibición de incluir al arrendatario en cualquier tipo de fichero de morosos. En este supuesto la actividad que se desarrollaba en el local alquilado era un gimnasio.

Importante esta resolución de la Audiencia Provincial de Valencia, ya que es una de las primeras Audiencias Provinciales que se pronuncia al respecto y aplica la cláusula “rebus sic stantibus” como consecuencia de la actual crisis sanitaria, la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su Auto nº43/2021, de 10 de febrero de 2021, declara justificada la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” reduciendo en un 50% la renta mensual de alquiler de un hotel desde junio de 2020 hasta el dictado de sentencia y su mantenimiento.

Por último, y hasta la fecha es la resolución más reciente sobre esta cuestión, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de La Orotava (Tenerife) ha declarado en su sentencia de 31 de marzo de 2021 que, en el escenario de un juicio verbal de desahucio por impago de la renta de un negocio afectado por las restricciones de la COVID-19, la pretensión de la arrendataria fue que se revisase la renta contractual conforme a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, necesariamente tendría que dar lugar a un pronunciamiento judicial específico. Ello sólo podrá ser analizado mediante el ejercicio de la correspondiente acción en el ámbito de un juicio ordinario, por lo que desestimaba la demanda interpuesta por el arrendador.

En este caso concreto, el Magistrado observa que los impagos de renta se centran en los periodos de julio de 2020 a marzo de 2021, periodo de tiempo marcado por la influencia de la pandemia. “No se acredita por la parte demandante que la demandada sea una deudora morosa con anterioridad a la pandemia, habiendo reconocido la entidad demandante que el vínculo arrendaticio nació en octubre de 2017”, por tanto a juicio del Juez se “cumple indiciariamente con lo exigido jurisprudencialmente para una eventual aplicación de la citada cláusula”·

   Negocio cerrado por la crisis del Covid-19

Es evidente que la crisis provocada por la Covid-19 cumple el requisito de situación sobrevenida y totalmente imprevisible e inevitable para las partes. Por tanto para que pueda dar lugar a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en un contrato de arrendamiento tienen que concurrir una serie de circunstancias, como hemos podido ver en los diferentes pronunciamientos judiciales, las cuestiones a tener en cuenta serán si el negocio ha estado cerrado o se ha podido desarrollar la actividad, si con anterioridad a esta crisis económica la arrendataria ya era morosa o si atendía de forma regular con sus obligaciones, son varios los requisitos que deben darse para poderse acogerse a esta cláusula y buscar una rebaja de la renta mensual si no se ha podido alcanzar un acuerdo con el arrendador.

Patxo Orbegozo

Actual miembro del Despacho profesional Larrauri & Martí Abogados, desarrolla su ejercicio en los siguientes ámbitos: Civil, Laboral y Mercantil (2018).

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