Los bancos no dan abasto: los gastos de formalización de hipoteca también podrán reclamarse por el consumidor

Tras el varapalo sufrido por las entidades bancarias, la posibilidad para el consumidor de recuperar todo lo abonado por los gastos derivados de la suscripción de la hipoteca ya es real. La inercia del pronunciamiento sobre las “cláusulas suelo” continúa

Una vuelta de tuerca para los gastos que eran asumidos por el consumidor.

El pasado 23 de Diciembre de 2.015, el Pleno del Tribunal Supremo dictó Sentencia (nº 705/2015) contra BBVA y Banco Popular estableciendo que toda cláusula que impusiera al cliente el importe total de los costes de una hipoteca era nula, pues se trata de una serie de gastos que debían ser compartidos.

Por tanto, esta nulidad obliga a los bancos a devolver todo lo pagado por los gastos de formalización de la hipoteca.

En el post anterior sobre las cláusulas suelo, pusimos de manifiesto el duro golpe que propinó Europa a la banca española al reconocer la retroactividad total del dinero derivado de la aplicación de las cláusulas suelo que se reputasen como abusivas.

Al igual que la cláusula citada, lo que analizaremos a continuación de un modo más detallado se trata de unos términos que constan en una cláusula inserta en la práctica totalidad de contratos de préstamo, donde se imputan exclusivamente al prestatario los gastos inherentes a la formalización del contrato de hipoteca.

El consumidor (David), vence a la Banca (Goliat).

Nociones básicas sobre la reclamación de los gastos: qué es lo que puede reclamarse, quién puede hacerlo y plazo para llevarlo a cabo

Qué, quién y cuándo. Con estos tres interrogativos comienzan las preguntas más frecuentes de los particulares y consumidores a la hora de informarse sobre la reclamación de los gastos en cuestión.

¿Qué gastos pueden reclamarse? Partiendo del contenido de la Sentencia del Alto Tribunal, los siguientes términos son susceptibles de ser reclamados:

1. Gastos de Notaría. Los gastos que se refieran a la contratación de la Notaría donde hayamos formalizado la escritura.
2. Costes de la tasación del inmueble.
3. Gastos derivados por la inscripción de la hipoteca en el Registro de Propiedad. Al formalizar una hipoteca, se solicitan unos gastos por el Registro de la Propiedad. El Supremo, en este sentido, argumentó que como el inmueble no es propiedad del consumidor, sino que es del banco hasta que se termine de pagar el préstamo concedido, tales gastos deberían ser soportados por la entidad bancaria. Para poder realizar esta reclamación, necesitarás la factura del registro de propiedad.
4. Gastos de gestoría (siempre que su intervención haya sido impuesta por el banco). Aunque es el banco quien ofrecerte el dinero necesario para la adquisición del inmueble, todo gasto generado, corría a cargo del contratante, esto es, el particular. Estos gastos de gestoría no son sino otros de los cargos que el consumidor ha recibido por la contratación de una hipoteca.
5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Quién puede reclamar? Pues bien, todo aquél que haya suscrito o suscribió un préstamo con garantía hipotecaria, o cualquier otro negocio jurídico garantizado con hipoteca ante una entidad bancaria –sin perjuicio de haber amortizado la totalidad del préstamo o cancelado la hipoteca– puede reclamar.

¿Existe un plazo para ello? Además, la acción para reclamar no está sujeta a ningún plazo de prescripción, ya que estamos frente a un supuesto de nulidad de pleno derecho.

La banca se resigna, toca devolver.

La reclamación: documentación necesaria a presentar y trámites

Una vez determinados cuáles son los gastos que pueden reclamarse, quién puede hacerlo y que no existe plazo para ellos, es igual de importante saber qué documentación debemos presentar al efecto, que es la siguiente:

1. Copia de la escritura del préstamo hipotecario. En caso de no disponer de ella, siempre es posible dirigirse a la Notaría donde se firmó el préstamo hipotecario y solicitar una copia.
2. Recibos del pago de la hipoteca (salvo que se encuentre amortizada o cancelada).
3. La factura de la gestoría tramitadora (en su caso).
4. Factura del Notario.
5. La factura del Registro.
6. Carta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Seguidamente, el consumidor debe realizar un escrito solicitando al banco la devolución de las cantidades derivadas de los gastos citados –para lo cual es necesario realizar correctamente el cálculo de la devolución que corresponde y teniendo siempre en cuenta que los gastos de formalización de la hipoteca quedan fuera del acuerdo extrajudicial–, y entregarla en la sucursal bancaria y guardar una copia sellada por el propio banco.

El banco sin embargo, no está obligado a devolver directamente lo reclamado, ya que puede optar por atender la solicitud entregada pero mantenerse firme en su negativa a devolver tales gastos. Caso distinto es que no atienda a la reclamación extrajudicial efectuada, por lo que el particular que quiera recuperar su dinero, deberá acudir a la vía judicial.

Los tribunales terminarán por decidir sobre las discrepancias, sentando una doctrina firme.

Panorama actual

Al igual que lo relativo a la reclamación de las clausulas suelo (véase el post anterior), si bien todo apunta a que la reclamación de los gastos derivados de la hipoteca se saldará en un futuro cercano con una criterio jurisprudencial incuestionable, aún estamos lejos de que esta controversia se esclarezca del todo. De hecho, aunque podemos interpretar que puede recuperarse todo lo gastado, lo cierto es que la Sentencia de referencia no establece, de por sí, qué porcentaje debe correr a cargo de quién. Existe una base sólida para reclamar, sí, pero no será hasta dentro de mínimo uno o dos años hasta que se establezca una doctrina tan clara como la de las cláusulas suelo.

«Si bien el Tribunal Supremo ha puesto en marcha el engranaje para la reclamación de los gastos, no todos los Tribunales acogen la pretensión, es decir, por ahora no existe una jurisprudencia consolidada»

Lo que está claro es que tal y como mi compañero Ricardo Gómez ya ha mencionado, lo fundamental para el consumidor es tomar la iniciativa, interesarse por hacer valer sus derechos, elevar la voz, protestar y reclamar, judicialmente si hace falta.

De no  hacerlo, por mucho pronunciamiento legal que se haga al respecto, todo esfuerzo será inútil, y los bancos seguirán campando a sus anchas.