Actualmente, las diversas leyes, establecen como una obligación para las Comunidades de Propietarios, la ejecución de obras o dotación de servicios comunes para la supresión de barreras, y garantizar los derechos de accesibilidad universal, pero ¿Hasta qué punto existe esa obligación?
Conflicto de accesibilidad.
Si profundizamos un poco en el contenido de dichas leyes, ese carácter obligatorio no resulta tan perfecto ni automático como cabría presumir, y se va diluyendo en función de diversos factores, esencialmente, el económico. Por eso nos preguntamos, ¿Hasta qué punto existe esa obligación universal? Y consecuentemente, ¿Quién debe costear las obras?
¿Debe la Comunidad de Propietarios asumir obligatoriamente el coste de las obras de acceso?
La respuesta es que básicamente depende del coste de las obras, pudiéndose distinguir, dos escenarios:
1) Serán asumidos por la Comunidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
2) Si el importe excede las doce mensualidades de gastos ordinarios, es necesario el acuerdo favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, en una junta convocada al efecto. Si se adopta válidamente, la Comunidad quedara obligada al pago de los gastos que origine la obra o instalación.
Así resulta del contenido de los Arts. 10.2 y 17.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
¿Puede el interesado realizar las obras aunque la Comunidad no las haya aprobado? ¿Quién las paga?
Aunque la Comunidad de Propietarios no haya aprobado las obras, por falta de la mayoría necesaria, aún así, las obras igualmente se pueden llevar a cabo por el propietario de la vivienda, pero a su costa, tal y como se infiere del precitado Art. 10.2 LPH.
La decisión de afrontar el pago.
Este derecho del interesado, encuentra mayor desarrollo en la Ley 15/1.995, de Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que establece el derecho a promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública, a favor del propietario de la vivienda minusválido con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.
Por ello, a fin de que dicho propietario pueda hacer valer su derecho, este viene reconocido en el Art. 6 de la misma Ley, que prevé la posibilidad de acudir a la vía judicial en caso de oposición por parte de la Comunidad a las obras, o de no aceptación de las soluciones propuestas, cuestión esta última que se examinará más adelante.
¿Qué requisitos deben reunir esas obras?
Para que puedan realizarse las obras por el propietario, obviamente se requiere que sean necesarias para salvar barreras arquitectónicas, permitiendo su adecuado y fácil uso por minusválidos.
Pero asimismo, dichas obras se podrán llevar a cabo siempre que no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, tal y como también establece la mencionada la Ley 15/1.995.
Escalera con rampa de acceso.
Este último requisito se podría argumentar por la Comunidad con el fin de evitar las obras, siempre que se acredite que la solución propuesta por el propietario de la vivienda que requiere la realización de las obras, es incompatible con tales características arquitectónicas e históricas del edificio, pudiéndose en su caso, valorar o plantear por la Comunidad otras soluciones alternativas para garantizar la accesibilidad.
¿Cómo debe actuar la Comunidad de Propietarios a raíz de la petición del propietario minusválido?
La Comunidad comunicará por escrito al solicitante, su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrá proponer (La Comunidad) las soluciones alternativas que estime pertinentes. Transcurrido dicho plazo sin que la Comunidad realice la expresada comunicación al propietario minusválido, se entenderá consentida por la Comunidad la ejecución de las obras de adecuación (Art. 5 de la Ley 15/1.995).
En el caso de oposición por parte de la Comunidad, el propietario minusválido tiene derecho a acudir al Juzgado, y con casi toda probabilidad se condenará a la Comunidad a realizar las obras.
La Justicia acabará decidiendo.
En el caso de que la Comunidad decida plantear una opción alternativa, deberá también comunicarlo al propietario interesado y, en este caso, podemos distinguir finalmente dos escenarios:
1) Si el propietario minusválido acepta la alternativa que le realiza la Comunidad, se puede entender que la Comunidad asume el coste de la realización de dichas obras, pues ha sido ella misma quien las ha propuesto.
2) Por otro lado, el hecho de proponer unas obras alternativas, si el propietario minusválido no las acepta, nos lleva al escenario de que el propietario puede acudir al Juzgado demandando a la Comunidad, por entender que la alternativa más razonable es la suya.
Interesantísimo artículo. Muy ilustrativo y claro y de un tema siempre controvertido y de actualidad en cualquier comunidad.