La intensa actividad judicial ocasionada por lo establecido en las distintas cláusulas de los préstamos bancarios, ha devenido en la promulgación de una nueva Ley para las hipotecas que debería potenciar la seguridad jurídica y proteger los derechos de los consumidores.
El pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que traspone a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Su entrada en vigor, tendrá ocasión tres meses después a su publicación.
Esta Ley pretende superar ciertas incongruencias legales y prácticas de mercado que han generado una elevada litigiosidad en épocas recientes, con ocasión de la crisis, y han afectado negativamente a la reputación de las entidades de crédito, como por ejemplo ha sido el caso de las cláusulas suelo.
Precedida de una compleja tramitación parlamentaria, se plantea como objetivos, por un lado, potenciar la seguridad jurídica en el ámbito de los contratos de crédito inmobiliario, y por otro, y en línea con la Directiva 2014/17/UE, proteger al consumidor financiero, esto es, aquellas personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles.
La nueva Ley, regula tres aspectos diferenciados:
- Contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito.
- Regula el régimen jurídico de estos intermediarios y prestamistas.
- Y establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
1. Normas de transparencia.
Destaca una regulación detallada de la fase precontractual, con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo. Especifica que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia decláusulas potencialmente abusivas u opacas.
También atribuye al Notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material.
2. Normas de conducta de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario.
Deben de cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Además:
– Prohíbe con carácter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado.
– Impone límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente
– Limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
– Incorpora el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio.
3. Régimen sancionador.
A estos efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma.
Resaltar el establecimiento en el Banco de España un único registro público. Así, los órganos competentes para la imposición de las sanciones comunicarán trimestralmente de forma telemática aquellas sanciones que en el trimestre inmediatamente anterior hayan devenido firmes.
4. Resumen: Principales novedades de la ley de contratos de crédito inmobiliario:
- Formación adecuada del personal de las entidades.
- Prohibición de ventas vinculadas, salvo excepciones autorizadas.
- Límites a las ventas combinadas de préstamos.
- Remuneración apropiada del personal de las entidades.
- Derecho a convertir el préstamo en divisas en moneda alternativa.
- Prohibición de cláusulas suelo.
- Compensación limitada por reembolso anticipado:
- Tipo variable: máximo 0,15% (5 primeros años) o 0,25% (tres primeros años).
- Tipo fijo: 2% (10 primeros años) y 1,5% (resto).
- Vencimiento anticipado por impago:
- En la primera mitad de vida del préstamo: 12 cuotas mensuales (o cantidad equivalente) o impago del 3% de capital concedido.
- En la segunda mitad de vida del préstamo: 15 cuotas mensuales (o cantidad equivalente) o impago del 7% de capital concedido.
- Interés de demora: Interés remuneratorio + 3 puntos.
- Gastos de formalización e impuesto de actos jurídicos documentados a cargo del prestamista, excepto la tasación.
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