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Nuevos tiempos, nueva Ley para las hipotecas.
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La intensa actividad judicial ocasionada por lo establecido en las distintas cláusulas de los préstamos bancarios, ha devenido en la promulgación de una nueva Ley para las hipotecas que debería potenciar la seguridad jurídica y proteger los derechos de los consumidores.

El pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que traspone a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Su entrada en vigor, tendrá ocasión tres meses después a su publicación.

Esta Ley pretende superar ciertas incongruencias legales y prácticas de mercado que han generado una elevada litigiosidad en épocas recientes, con ocasión de la crisis, y han afectado negativamente a la reputación de las entidades de crédito, como por ejemplo ha sido el caso de las cláusulas suelo.

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Se acabó lo que se daba ¿O no?
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El Tribunal Supremo da la campanada con el AJD: Segunda parte.

Sánchez impone su Ley

En anterior artículo, informábamos sobre la noticia del pasado mes, referente al giro jurisprudencial que el Tribunal Supremo acababa de realizar en lo que refiere al asunto de quién debe abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cliente o Banco, como consecuencia de la Sentencia de 16 de Octubre de 2018.

También advertíamos que esa decisión no era firme, pues el propio Tribunal Supremo, a la vista de la polémica provocada con esta decisión, que contravenía otras Sentencias de principios de 2018, había fijado un Pleno de ese órgano para dar una versión definitiva sobre quién debe pagar el Impuesto.

Pues bien, celebrado ese Pleno, el Tribunal Supremo decide que vuelve a ser el hipotecado quién nuevamente debe pagar el Impuesto. Pero como esta decisión no ha gustado al Gobierno, y éste argumentando que con las decisiones del Supremo se había generado una situación de inseguridad jurídica que afecta al mercado hipotecario, al día siguiente promulga un Real Decreto Ley en el que impone a los Bancos el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las hipotecas.

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El Tribunal Supremo da la campanada con el AJD.
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El Tribunal Supremo se desdice, y establece ahora que es el banco y no el cliente quien debe abonar el impuesto de las hipotecas. Entiende «que el negocio inscribible es la hipoteca y que el único interesado en la elevación a escritura pública y la ulterior inscripción es el prestamista».

El Alto Tribunal, que a principios de año eximía al banco del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y determinaba que era el cliente quien lo tenía que pagar, acaba de señalar ahora, en Sentencia de 16 de Octubre de 2018, que quien debe pagar este impuesto en las escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo.

En la referida Sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Jesús Cudero Blas, la Sala Tercera del Tribunal Supremo (Sección Segunda) modifica su jurisprudencia anterior e, interpretando el texto refundido de la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y su reglamento, concluye que «no es el prestatario el sujeto pasivo de este último impuesto en las escrituras notariales de préstamo con garantía hipotecaria (como antes sostenía) sino la entidad que presta la suma correspondiente».

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La dación en pago y su aplicabilidad actual
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Como bien es sabido, fruto de la profunda crisis que sufrió mercado inmobiliario, entró en escena la figura de la «dación en pago», pero ¿Que es la dación en pago?, ¿Cuales son sus efectos? y ¿Hoy en día que aplicabilidad tiene?

En el presente artículo se intentará de una manera sencilla dar luz a estas cuestiones con el objetivo de que se entienda mejor este concepto y su utilidad en un mercado inmobiliario que ha atravesado en estos últimos años una severa crisis.

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Los bancos no dan abasto: los gastos de formalización de hipoteca también podrán reclamarse por el consumidor
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Tras el varapalo sufrido por las entidades bancarias, la posibilidad para el consumidor de recuperar todo lo abonado por los gastos derivados de la suscripción de la hipoteca ya es real. La inercia del pronunciamiento sobre las “cláusulas suelo” continúa

Una vuelta de tuerca para los gastos que eran asumidos por el consumidor.

El pasado 23 de Diciembre de 2.015, el Pleno del Tribunal Supremo dictó Sentencia (nº 705/2015) contra BBVA y Banco Popular estableciendo que toda cláusula que impusiera al cliente el importe total de los costes de una hipoteca era nula, pues se trata de una serie de gastos que debían ser compartidos.

Por tanto, esta nulidad obliga a los bancos a devolver todo lo pagado por los gastos de formalización de la hipoteca.

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Cláusulas suelo: Europa noquea a la banca
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El último pronunciamiento del TJUE sobre las cláusulas suelo arroja un rayo de esperanza en la lucha del consumidor frente a las entidades bancarias

Llega desde Europa el torrente de las reclamaciones bancarias.

La banca siempre gana, o al menos eso se ha dicho siempre. Ante esa premisa generalizada resultaba imposible pensar en la posibilidad de ganarle el pulso al banco a la hora de discutir los términos y condiciones bajo los que suscribiríamos nuestra hipoteca. Sin embargo, en la aciaga actualidad económica que vivimos, parece que la la justicia, desde la más alta instancia europea, toma un nuevo rumbo al señalar la abusividad –y por consiguiente, la nulidad– de las cláusulas suelo integradas en los préstamos hipotecarios.

La Sentencia del TJUE del 21 de Diciembre establece un criterio jurídico claro: debe reconocerse la retroactividad total del dinero derivado de la aplicación de las cláusulas suelo que se reputen como abusivas, ya que tal consideración debe traducirse como el necesario restablecimiento de la situación real y jurídica en la que se consumidor se hallaría en caso de no haber existido dicha cláusula.

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La ejecución hipotecaria y los bancos: los derechos del «malo» de la ecuación
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La confluencia de tres sujetos en los préstamos con garantía hipotecaria: el deudor hipotecante, el hipotecante no deudor y el avalista

La Ley también ampara derechos que, paradójicamente, consideramos injustos.

“El banco me ha embargado la casa” o “Me han subido la hipoteca” son expresiones que habitualmente escuchamos tanto en nuestro entorno como en los medios de comunicación, y reflejan, desafortunadamente, ciertos síntomas de nuestra actual realidad socio-económica, que nos vemos obligados a padecer con resignación.

Este tipo de síntomas, derivados principalmente de las condiciones de los servicios ofrecidos por las entidades bancarias desde la “ventajosa” posición que ocupan en las relaciones con sus clientes, despiertan, indudablemente, que la inmensa mayoría de nosotros señale a los bancos como el blanco de gran parte de nuestras críticas al sistema económico actual, con mayor o menor razón para ello.

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