Adentrándonos en estas fechas navideñas, donde son muchas las personas que aprovechan este momento del año para hacer alguna escapada, y teniendo en cuenta que cada vez es más común hospedarse en un apartamento turístico dentro de una comunidad de propietarios, en este post trataremos de abordar esta cuestión que preocupa tanto hoy en día a muchas comunidad de propietarios.
Alquiler turístico
Como decimos, han sido numerosas las comunidades de propietarios que se han puesto en contacto con este Despacho de Abogados, a fin de saber si podían prohibir a un vecino el alquiler turístico de su vivienda, así que en este post intentaremos resolver alguna de estas cuestiones.
En un post anterior http://jurisprudentes.es/airbnb/#more-1908 entrábamos a analizar por completo a la empresa Airbnb desde la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico que fija los requisitos que se deben de dar, pero en este caso abordaremos la cuestiones que pueden suscitar en una Comunidad de Propietarios sobre la posibilidad o no de prohibir la actividad turística.
Cuestiones a tener en cuenta del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En primer lugar con fecha de 6 de marzo de 2019 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por el cual pasaba a estar contemplada dicha actividad turística en la Ley de Propiedad Horizontal.
Este Real Decreto faculta a las Comunidades de Propietarios a adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes. Como decimos, con esta medida la Comunidad puede condicionar o limitar tal actividad turística, pero no puede prohibirla, salvo que se pruebe de forma fehaciente que está actividad es realmente molesta, nociva e insalubre para la comunidad (Art. 7.2 L.P.H.), entonces si podrá prohibirse.
Por otro lado, este Real Decreto también consiente a las comunidades de vecinos para que puedan adoptar acuerdos estableciendo cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística. Siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Una cuestión a tener muy en cuenta con este Real Decreto, es que el acuerdo de la junta de vecinos no tendrá efectos retroactivos, esto quiere decir que si el propietario ya destinaba la vivienda a un uso turístico con anterioridad al acuerdo, pese al acuerdo que pueda llevar a cabo la Comunidad, si esto es así, podrá seguir haciéndolo, porque como decimos este no podrá tener efectos retroactivos.
Por tanto, en estos casos el propietario tiene el derecho adquirido, lo que le permite seguir destinando la vivienda a dicha actividad, mientras siga cumpliendo los requisitos administrativos que le habilitan para llevarlo a cabo.
Sí el propietario de la vivienda tiene el derecho adquirido podrá seguir disfrutando del mismo.
Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
Otro aspecto a tener en cuenta para saber si se puede prohibir o no el alquiler turístico dentro de una Comunidad de vecinos, son los estatutos de la comunidad, los cuales son las normas que regulan las relaciones de vecindad.
Por ello, si los Estatutos prohíben dicha actividad expresamente, y están inscritos en el Registro de la Propiedad, será suficiente para poder prohibir a un propietario que lleve a cabo dicha actividad turística.
Pero si por el contrario, estos Estatutos no dicen nada al respecto sobre la actividad turística, y simplemente prohíben ciertas actividades comerciales, como podrían ser las actividades de hostería y hospedaje, o únicamente hacen alusión a que solamente se podrán utilizar los diferentes pisos para el uso de vivienda. En este caso, habría que estarse a lo que vengan fijando al respecto nuestros Tribunales, citamos dos sentencias que son muy claras en este sentido.
Por un lado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 6 junio de 2019.
“Por mucho que se diga que las limitaciones del dominio han de ser expresas, la letra y el espíritu del citado art. 9 de los Estatutos de la Comunidad entendemos que es claro: cuando dice que los departamentos solo pueden ser destinados a vivienda se refiere a lo que comúnmente se entiende por tal, al domicilio de una o más personas, sean familia o no, con vocación de permanencia, y no al alquiler durante cortos periodos de tiempo y a múltiples personas desconocidas para los demás vecinos que están simplemente de paso. Aquí no se trata de discutir si el uso turístico no hace perder a una vivienda ese carácter a efectos legales, sino en primer lugar si esta actividad está o no prohibida por los estatutos. Y consideramos que sí lo está”.
Y por otro lado, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, de 12 abril de 2019.
“Por tanto, dado que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a titulo ejemplificativo se enumeran la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial, no cabe sino concluir que la actividad en cuestión está incluida en la prohibición estatutaria”.
Por tanto, como podemos comprobar si los Estatutos no lo regulan de forma expresa, pero si se recoge la prohibición de otro tipo de actividades económicas similares, la jurisprudencia es clara y afirma que debe predominar la voluntad de los estatutos y considera la actividad turística como una actividad contraria a los estatutos, y por tanto una actividad prohibida.
Deben de respetarse las normas comunitarias.
Acuerdo adoptado en la Junta de vecinos.
Por último, hacer mención al acuerdo que se ha de recoger en la Junta de vecinos.
De acuerdo al Real Decreto antes mencionado el acuerdo de junta para limitar o condicionar tal actividad tendrá que ser por mayoría de 3/5.
Acuerdo de la Junta de vecinos en función de lo que se quiera hacer.
Pero lo si lo que se quiere realmente es prohibir tal actividad, y los Estatutos de la Comunidad no dicen nada al respecto, lo que se tendrá que hacer por parte de la Comunidad es acordar en Junta por unanimidad de los propietarios la prohibición del alquiler turístico, y ese acuerdo que se haya adoptado en Junta se deberá inscribir en el Registro, para que así despliegue todos sus efectos y tenga valor de norma comunitaria para que futuros vecinos que quieran alquilar su vivienda no lo puedan hacer.
y, si en las normas estatutarias de la comunidad se dice qué:
«el uso de las diversas fincas del Edificio es exclusivamente residencial, no pudiéndose desarrollar ningún tipo de actividad diferente tanto en las viviendas como en los garajes o trasteros. Queda por tanto expresamente prohibido la habilitación de viviendas como oficinas, consultas, etc. así como el uso de las plazas de garaje y trasteros como almacenes, lonjas o talleres con independencia de que estos usos tengan o no la consideración de actividad económica. En cualquier caso las plazas de garaje abiertas, tampoco podrán ser utilizados más que para el estacionamiento de vehiculos».